Sur le marché de l'immobilier d'entreprise, les résultats des différents segments de marché sont rarement au diapason. 2012 avait été marquée par d'excellents résultats dans les transactions de bureaux et par une situation difficile dans l'activité logistique. Cette année, c'est l'inverse. "Le marché tertiaire recule de 30 % tandis que le marché de la logistique augmente de plus de 35 %", a résumé DTZ, l'un des spécialistes du marché lors de la présentation des résultats annuels la semaine dernière à Marseille. Il s'est placé 108 000 m² de bureaux dans les Bouches-du-Rhône (63 300 m² pour Marseille, et la moitié moins pour Aix-en-Provence) contre 155 000 m2 en 2012, soit un retrait de 31 % qui concerne aussi bien Marseille qu'Aix-en-Provence, les deux principaux pôles tertiaires du département, précise pour sa part Pascal Schori, directeur régional de BMP Paribas Real Estate, l'autre gros faiseur dans l'immobilier tertiaire. Aix/ Marseille se place donc loin derrière Lyon (249 391 m² ; + 33 %), Lille (171 374 m² ; + 7 %%) et Toulouse (110 000 m² ; - 15%). "La reprise des transactions sur la deuxième partie de l'année n'a pas permis de combler le retard du premier semestre où seuls 45 100 m² avaient trouvé preneurs. Le neuf continue de capter 40 % des transactions", ajoute Pascal Schori.

Euroméditerranée sur les écrans radars des investisseurs

Invariablement depuis quelques années, Euroméditerranée reste le marqueur de référence des investisseurs. La zone, où le loyer prime s'établit à 270 €/m²/an, a accaparé 42 % des transactions (24 700 m²) et plus de 70 % des bureaux neufs commercialisés sur Marseille en 2013. Et de façon habituelle aussi, c'est le secteur public et parapublic qui a animé le marché, a fortiori pour les transactions de plus 1 000 m² : la DREAL (8 074 m²), la CPAM (4 680 m²) et le Conseil général des Bouches du Rhône (2 585 m²). Aix-en-Provence, préservée des mauvais résultats sur le résidentiel, n'est pas épargné au niveau tertiaire avec des transactions en repli de 37 %, en raison notamment de l'atonie du secteur privé, acteur pourtant traditionnel sur ce marché. Le Pôle d'Activité concentre la moitié des transactions où les grands mouvements sont toujours nombreux mais sur des surfaces plus faibles, indique DTZ. L'offre immédiate se stabilise à 66 000 m² début 2014. Le stock de bureaux neufs est toujours sous tension, passant sous les 30 000 m². L'offre future est attendue à l'Est et au Sud de l'agglomération en 2014 et 2015.

Un parc ancien qui restera définitivement hors champ

La demande exprimée (113 000 m² en 2013 auprès de BNP Paribas Real Estate et 98 100 m² auprès de DTZ) est également en retrait au regard de la moyenne décennale enregistrée entre 2003 et 2012. La situation ne devrait pas s'améliorer faute d'une offre en m² de grande qualité immédiatement disponible, font valoir les professionnels. Si l'offre disponible à un an progresse de plus de 11 %, atteignant 257 500 m² fin décembre (dont 32 % d'offre neuve seulement) selon BNP Paribas Real Estate, elle est essentiellement alimentée par de la seconde main, dont le stock progresse d'année en année (175 000 m²). Et de l'aveu unanime des professionnels, une bonne partie du parc marseillais est dans un état tel qu'il restera définitivement hors champ.

Horizon des livraisons significatives : 2017
Pour récupérer du m² neuf, il faudra attendre car seuls 24 300 m² de bureaux ont été livrés en 2013 et moins de 40 000 m² le seront en 2014 et 2015 dans le département (dont un peu plus de 30 000 à Marseille). À horizon 2017, ce sont 177 700 m² qui ont obtenu leur PC (dont près de 100 000 m² sur Marseille). Dans ce total, la tour La Marseille de Constructa apportera le tiers de la disponibilité. Parmi les chantiers en cours, Euromed Center (un projet à terme de 48 000 m² porté par la Foncière des Régions) qui doit livrer son premier immeuble Astrolabe de 14 200 m² au 1er trimestre 2015.

Logistique : Point de salut

Avec 230 800 m² placés dans le département en 2013, Marseille se place en province entre Lyon (288 000 m²) et Lille (207 000 m²), soit 10 % de la demande placée en m² au niveau national. Distriport et la zone portuaire de Fos-sur-Mer n'ont pas été le centre de gravité en 2013, faute d'offre neuve, largement consommée ces dernières années par des transactions supérieurs à 50 000 m² (Maisons du Monde et ses quelque 300 000 m² d'entrepôts ou encore Geodis ...). "La répartition est plus homogène sur le territoire : Clésud (61 300 m²), Distriport (56 000 m²) et l'Ouest du département (69 900 m²)", observe DTZ. Si l'activité logistique reste active en volume, elle est faible par le nombre d'opérations. 65 % des transactions en volume ont été réalisés dans le cadre de 6 transactions représentant 230 000 m² dans le département, dont Castorama à Saint Martin-du-Crau (110 522 m²), Panzani (plus de 30 000 m²) à Berre l'Étang et Monoprix a Grans-Miramas (40 250 m²).

La région, faiblement investie

"Le marché de l'investissement est très exigeant : il recherche des actifs sécurisés et loués. Faute d'opérations correspondant à leurs attentes, les Bouches-du-Rhône ne totalisent que 201 M€ d'engagements sur l'ensemble de l'année dont 173 M€ dans les entrepôts", indique DTZ. PACA est la 2e région en termes d'investissements avec 10 % du total national mais loin derrière Rhône Alpes et les 800 M€ engagés.

A.D

Photo : Lucile de Malet, directrice de l'agence Marseille / Aix-en-Provence et Pascal Schori, directeur régional de BNP Paribas Real Estate