Quels sont les principaux projets en cours en immobilier d'entreprise sur Toulon Provence Méditerranée ?
Antoine Viallet : Il y a aujourd'hui plus de 600 M€ d'investissements sur l'agglomération, avec à la clé quelque 4 000 emplois créés ou maintenus. Le technopôle de la mer (50 000 m² à Ollioules pour la base terrestre aménagés d'ici 2016 par le groupement Altarea Cogedim / Icade Promotion, NDLR) où DCNS viendra s'implanter en 2015 sur 30 000 m² et qui représente 200 M€ d'investissements, est la plus grande opération immobilière en compte propre dans le Sud-Est. Il faut imaginer qu'à terme DCNS va entraîner ses sous-traitants nationaux et internationaux et va modifier son environnement comme Eurocopter l'a fait à Marignane. L'autre projet emblématique est le centre commercial nouvelle génération Avenue 83 en cours d'aménagement sur le centre commercial historique Barnéoud à La Valette-du-Var (projet mixte de 86 000 m² mené par Altarea Cogedim / SPLM, livraison fin 2015, NDLR) qui représente entre 130 et 150 M€ d'investissements pour les commerces et 50 M€ pour les logements, les bureaux et un hôtel. Le concept est celui d'un centre commercial en plein air ouvert sur la ville, comparable par sa taille aux Terrasses du Port à Marseille ou à Cap 3000 à Nice, extension comprise.

Quel est l'enjeu pour l'agglomération ?
A.V. : Attractivité dans un contexte de concurrence entre les territoires, à la fois au niveau régional, avec Aix ou Sophia, mais aussi national. La ville est en train de combler son retard. Avec la municipalité FN (de 1995 à 2001, NDLR), les investisseurs étaient frileux. Sur les dernières années, les investissements ont totalisé tout ou plus 20 ou 30 M€ par an (dans l'immobilier d'entreprises, NDLR). La stratégie de l'agglomération articulée autour des filières d'excellence, notamment dans le maritime, s'est révélée payante. L'agglomération a prouvé sa capacité à garder ses grandes entreprises, il faut désormais en attirer d'autres. Et le logement des actifs est une des clés compte tenu du prix du foncier.

Le reste du département est à la peine ...
A.V. : 80 % de l'offre en immobilier d'entreprise se concentre sur TPM. Tout est fonction de la stratégie que les villes et agglomérations vont mettre en oeuvre pour s'inscrire dans la complémentarité. Brignoles et Draguignan ont par exemple fait le choix de la logistique. Le parc des Bréguières aux Arcs, aménagé par le groupe Barjane (24 ha potentiels, 200 M€ HT), qui propose un parc logistique intégré avec une centrale photovoltaïque en toiture, a visiblement séduit (Carrefour s'y est implanté début 2014, NDLR).

Globalement, comment se comporte le marché de l'immobilier d'entreprise ?
Le marché n'a pas souffert de la crise pour sa partie investissement car la perspective d'un bail ferme de 6 à 9 ans avec un rendement entre 6 et 9 % reste attractive. La baisse du rendement dans le logement draine aussi les investisseurs vers ce type de placement.  Sur Toulon, l'AGPM (Association générale de prévoyance militaire), qui investit habituellement dans des valeurs mobilières, a par exemple investi pour la première fois 15 M€ dans un projet de 6700 m² de locaux mixtes dans le quartier Sainte-Musse. La partie locative, par contre, est à la baisse depuis 5 ans avec moins de m² utilisés et donc la possibilité pour les locataires de mieux négocier les conditions du bail.

Quels sont les prix pratiqués actuellement dans la région ?
À la location, sur Euroméditerranée, le m² annuel neuf HT et hors charge tourne autour de 250 € quand il est à 180 € à Toulon, 180 à 200 € à l'Arénas à Nice. Pour l'achat de bureaux, on est plutôt à la périphérie des villes et les tarifs tendent à converger les 1200 € du m² en moyenne, sauf Avignon qui est environ 20 % moins cher.

Propos recueillis par Charlotte HENRY

Photo : Antoine Viallet, responsable de la section immobilier d'entreprise de la FNAIM dans le Var.