Les investisseurs sont-ils autant attentistes que les particuliers, qui mettent de plus en plus de temps à se décider pour l'achat d'un bien (moyenne actuelle est de 2 à 3 mois et de 5 et 6 mois si le prix est jugé excessif) ? "Les particuliers ont besoin d'être confortés dans leurs choix. Les investisseurs ont besoin de visibilité". Les représentants de la FNAIM13, qui ont résumé la semaine dernière une année de transactions pour les 508 adhérents qu'ils représentent dans le département, étaient très précautionneux dans la formulation. "Il y a comme un frémissement mais il faut garder raison car nous n'avons pas de visibilité à six mois, les prochaines évolutions fiscales (CGS sur les ventes, évolution des taux de crédit...) restent encore méconnues", justifie Jean-Pierre Rouas, président de la FNAIM 13, agent immobilier à Aubagne.

Des signes encourageants : les prix se sont stabilisés (dans l'ancien) avec quelques tensions à la hausse en fin d'année et les volumes de transaction se sont reconstitués : 800 000 en 2010 contre 650/700 000 en 2009. "Les prix repartant légèrement à la hausse ainsi que les taux d'intérêt, l'on est en droit de penser que c'est le bon moment pour acheter, explique Bruno Segall, représentant la Commission transaction de la FNAIM, mais en même temps, nous entrons dans une période de consultations électorales, par nature peu favorables aux transactions".

Concernant l'immobilier commercial dans le département, les professionnels constatent "comme un retour des enseignes", qui avaient ces derniers temps gelé leurs projets, faute de financements. "Pour Marseille, ce sont les rues Saint-Ferréol, la première partie de Paradis et celles de Saintes et Grignan, qui recueillent toujours les suffrages, précise Nicolas Vivier, de l'agence Urban Développement. "La République suscite toujours autant d'interrogations alors que les Terrasses du Port intéressent. Pour la première, le taux élevé des loyers et l'absence de valorisation, notamment de la seconde partie, n'incitent guère à l'investissement. Son avenir reposera notamment sur l'arrivée de Monoprix". Quant à la demande, elle porte essentiellement à Marseille sur des surfaces commerciales de 150 à 300 m2 et l'offre reste très supérieure à la demande".

Quant au tertiaire, "nous avons placé en 2010 à Marseille entre 130 et 135 000 m2 de bureaux, au 3ème rang derrière Lyon (210/220 000 m2 placés) et Lille (160/170 000 m2 placés), soit une croissance de 35% par rapport à 2009 (ndlr : attention à l'effet de base : il y avait eu une chute de 30% en 2009)", résume Dominique Lesto, directeur associé de DBX Conseil. "Il faut s'attendre à une forte raréfaction du stock disponible neuf sur Marseille avec une offre qui ne sera pas régénérée avant 2012. A contrario, le stock de seconde main a du mal à se résorber et progresse".

Visiblement, la crise est encore visible : les transactions d'entrepôts et locaux d'activités n'ont que légèrement progressé et pour la logistique, le recul des transactions a été de 36,7% par rapport à 2009. "Les promoteurs ne font plus d'opérations en blanc" : si pas d'investisseurs, pas de programmes. Si pas de programmes, pas d'entreprises .... Une logique valable partout en France.

Adeline Descamps

Photo : Nicolas Vivier, Commission Cession d'entreprises et Fonds de Commerce FNAIM 13

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