Les Voûtes de la major : Esprit entre Halles Paul Bocuse de Lyon et Covent Garden de Londres

Les Voûtes de la Major, où sont en cours d'achèvement 7 300 m² de GLA axés sur l'artisanat, la restauration et une offre de bouche spécialisée, est le projet porté par la Caisse d'Épargne Provence-Alpes-Corse (CEPAC) depuis octobre 2012. Date à laquelle la banque a repris, avec sa foncière Midi Patrimoine (respectivement 64 et 30 %), la société La Cathédrale Saint Marie de la Majeure, dont le seul actif était constitué du bail emphytéotique de 50 ans signé avec la mairie de Marseille pour exploiter les lieux (opération de promotion immobilière confiée à la société LC2I). Entre nouvelle offre culturelle - MuCem, Regards de Provence, le Silo... - et nouveau quartier d'affaires en cours de réhabilitation sur la façade littorale, les anciens entrepôts portuaires bâtis en 1852 aux pieds d'une des rares cathédrales non réglementaires (pas tournée vers Jérusalem) ne "sauront ni un centre commercial, ni une rue commerçante, mais un espace urbain original à proximité des plus beaux monuments de Marseille et à proximité des escales de croisière". Alain Lacroix, le président de la CEPAC, qui est par ailleurs un des investisseurs actifs dans le périmètre de l'OIN Euroméditerrannée (Cœur Méditerranée et le Balthazar, déjà revendues à des investisseurs, mais aussi l'Hôpital Européen et le Silo), y tient : "Nous voulons créer un lieu de vie, pas un centre où faire ses courses. La qualité architecturale de cet ensemble amène d'autres types de commerces. On aimerait quelque chose dans l'esprit des arches de l'Opéra Bastille (Viaduc des Arts à Paris, NDLR). Nous voulons compléter l'offre dans un lieu de forte attraction et jouer l'aspirateur pour faire la jonction entre l'hyper centre et ce nouveau quartier. Les Voûtes de la Major s'inscriront dans un parcours en continuité avec les musées qui l'environnent." Le nouveau lieu, qui ouvrira ses portes en juin, affichait la semaine dernière un taux de pré-commercialisation de 65 %.

Un investissement de 27 M€

Les modèles d'inspiration cités sont nombreux : Halles Bocuse à Lyon, Covent Garden à Londres, les Docks de Cardiff, le marché San Miguel de Madrid, la Boqueria de Barcelone. Et l'on pourrait ajouter qu'avec le Carroussel du Louvre, il sera le plus grand ensemble commercial en France à proximité d'un édifice classé monument historique. Son historique rappelle celui des Halles de Lyon (13 500 m² développés sur 3 niveaux dont une grande part de restaurants) construites en 1859 et devenu aussi un des projets structurants d'un nouveau quartier en devenir. La CEPAC a investi dans son nouvel actif quelque 27 M€. Sur 240 mètres de façade, 32 espaces commerciaux sont prévus, répartis dans 20 voûtes (8,20 m de faitage) dont certaines dotées de mezzanine (soit des cellules à partir de 40 m² pour les commerces et à partir de 152 m² pour les restaurants). Selon la CEPAC, la zone de chalandise totale regroupe près de 4 millions d'habitants et un million de touristes.  Sont annoncés des brasseries et restaurants haut de gamme et tenus par des indépendants (en clair, pas de chaînes ; il est question entre autres de l'équipe du Bec Fin) qui bénéficieront de 1 000 m² de terrasses donnant sur une place piétonne rebaptisée Albert Londres (à cet endroit, on évoque l'esprit de la place Saint-Marc à Venise), un artisan glacier, le chocolatier L'Espérantine de Marseille... Mais aussi le club privé musical Le Son des Guitares, l'institution marseillaise (et corse) des nuits qui proposerait ici un concept proche du caf'conc en version piano-bar-cabaret jazzy sous l'appellation "Le Son des Voûtes". Et surtout, une halle "gourmet" comprenant 11 concessions (primeur, boucher, volailler, écailler, caviste, pâtissier...) dont chacun serait tenue de faire de la dégustation. L'ensemble, situé en zone touristique, sera ouvert 7j/7 et jusqu'à 22h en été.

Les Terrasses du Port : Entre Harrods Food Hall à Londres et Paul Bocuse à Lyon

À quelques encablures des Voûtes, à quelques minutes à pied même, la foncière britannique Hammerson (un patrimoine valorisé à 6,8 Md€ au 31 décembre 2012 dont 1,7 milliard en France), a également fait le pari de la requalification urbaine de la façade maritime phocéenne. Avec en ligne de mire, Marseille hissée au rang de grande destination touristique au regard d'une zone de chalandise estimée à 1,45 million d'habitants et un potentiel de touristes évalué globalement à 15 millions. Et avec l'investissement le plus important de l'opération d'intérêt national Euroméditerranée : plus de 466 M€. Le Britannique, qui n'avait jusqu'à présent procédé à aucune création ex nihilo en France, ouvrira, conformément à son calendrier, en mars 2014 un complexe de 61 000 m² GLA répartis sur 4 niveaux (dont un dédié aux marques haut de gamme, créateurs et designers) avec 160 boutiques, dont un Printemps de 6 000 m². La foncière cotée au London Stock Exchange parie sur un revenu locatif net total à plus de 33 M€ par an (les loyers par cellule oscillent entre 200 et environ 1600 €/m² de loyer, sans droits d'entrée) pour un complexe qui ferait quelque 350 M€ de C.A en vitesse de croisière. "La difficulté ne fut pas de vendre le projet. Il fallait sortir du trend Bonne Mère, Calanques et petit train bleu et montrer que la ville était en en train de monter en gamme avec son programme de rénovation urbaine et de devenir une vraie destination touristique", explique Sandra Chalinet, la directrice du complexe, arrivée sur le projet en août 2010 (accord de la CDAC en février 2010) quand les marchés se contractaient sérieusement (Hammerson a repris le projet en 2009 suite à la défaillance de la société d'investissement Foruminvest).
"Marseille est désormais éligible", souligne-t-elle, s'appuyant sur les perspectives économiques du futur quartier d'affaires Euroméditerranée qui promet 40 000 à 50 000 nouveaux salariés d'ici à 2020. "À cet horizon, il devrait y avoir sur la zone 4 000 nouveaux logements, 600 000 m² de bureaux et 200 000 m² d'équipements publics et commerciaux."

93 % des baux signés

Construites à 20 m au-dessus du domaine portuaire (un atrium central de 40 m de haut desservi par un ascenseur vitré ira du niveau - 6 jusqu'au niveau +2 au dessus de la mer), le nouveau temple artistico-ludo-commercial, conçu par l'architecte Olivier Saguez, offrira au dernier niveau une promenade de 260 mètres de long avec une vue à 180° sur la rade "à la façon de la Promenade des Anglais", qui sera à elle seule une attraction en dehors de l'offre de restauration voire un motif de visite. C'est à ce niveau que sont prévus six restaurants (dont deux étoilés) avec leur terrasse respective et un toit terrasse événementiel modulable de 500 à 3 000 m² privatisables par des entreprises ou VIP. Pour résumer, le niveau Pont (20 000 m2) sera un prolongement de la rue Férréol (principale artère commerciale à Marseille) à tendance mass market tandis que le niveau 2, une extension du triangle d'or du centre-ville : Paradis/Saintes/Grignan (enseignes de prêt à porter moyen, haut de gamme). Le N-1 sera dédié à l'électroménager (Darty), au magasin Monoprix et à un centre de Fitness de 2 200 m² (détenu par un indépendant de Marseille déjà propriétaire de deux autres espaces). Le niveau 3 et une partie du 4 seront accaparés par Le Printemps. Le "must" reste l'offre de restauration : au rez-de-chaussée, une halle alimentaire de 1 000 m² dans un concept à mi-chemin "entre Harrods Food Hall à Londres et les Halles Paul Bocuse de Lyon" (encore !), qui logera des enseignes d'épicerie fine et des traiteurs. "Un concept original et inédit qui proposera une offre riche et variée d'épicerie et de commerces de bouche. Les visiteurs pourront également choisir de déguster sur place les meilleurs produits et spécialités de la région dans l'un des 20 kiosques dédiés à la dégustation. Des chefs donneront rendez-vous au grand public pour des démonstrations de cuisine", décline la plaquette de communication. Le centre commercial, dont l'exploitation emploiera 2 000 personnes, avait signé 93 % des baux en décembre dernier.

Les Docks : Une halle sur le modèle de la Boqueria de Barcelone

Dans l'opération de restructuration en cours des Docks, un exceptionnel bâtiment du Second empire, qui loge dans les étages 17 000 m² de bureaux (220 entreprises et quelque 3 000 personnes), il est également prévu une offre "gastronomie". La rénovation des lieux, dont le plus important propriétaire est JP Morgan AM depuis 2007, prévoit sur ses 363 m de long un espace commercial au rez-de-chaussée et dans les caves susceptibles de loger 84 commerces. Un investissement de 50 M€ dont les travaux, lancés en juillet dernier, ont été confiés à Dumez Méditerranée, filiale de Vinci Construction France et Girard, filiale de Vinci Construction France spécialisée en monument historique, pour une livraison début 2015. La nouvelle offre, aménagée par l'architecte Alfonso Femia de l'agence italienne 5+1AA, sera répartie en trois zones thématisées : le Port, le Village et le Marché. C'est dans l'espace baptisé "le port" - 4 250 m² - qu'est attendue une offre de restauration "différenciante" avec une halle sur le modèle de la Boqueria de Barcelone. "L'idée est de s'appuyer sur des produits et  savoir-faire locaux et de proposer une douzaine de corners sur les métiers de bouche fondamentaux. Le principe est d'offrir un type de consommation en fonction de la journée : le matin, on peut acheter les produits, à midi, on peut déguster, l'après midi y faire ses courses et le soir, c'est ll'after work", fait valoir Guillaume Tanguy, responsable de projet chez Constructa Urban Systems, filiale du groupe Constructa qui pilote le projet. Il faut rappeler que c'est Marc Pietri, le P-d.g du groupe qui, le premier sur la place portuaire, a posé l'idée. Ironie de l'histoire : le promoteur, qui refuse d'entendre qu'il participerait à la surenchère commerciale dans un périmètre où les espaces commerciaux se reproduisent (Rue de la République, Voûtes de la Major et Terrasses du Port), est aussi celui qui milite pour que l'on ne superpose pas les offres.

A.D

Photo : Les Halles Paul Bocuse à Lyon