Zones d’activités économiques : la difficile équation azuréenne

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Roguez Village est porté par Perial et se situe sur le territoire de la Métropole Nice Côte d'Azur, précisément sur les communes de Colomars et Castagniers.
Roguez Village est porté par Perial et se situe sur le territoire de la Métropole Nice Côte d'Azur, précisément sur les communes de Colomars et Castagniers. (Crédits : DR)
Avec ses 15 000 m² de locaux dédiés aux activités artisanales et semi-industrielles, l’offre Roguez Village, attendue pour la fin 2019, est plus que bienvenue dans un département où les zones d’activités économiques représentent moins de 1% du territoire. Un manque qui certes s’explique, mais qui pèse sur le développement des PME et PMI locales. Lesquelles n’hésitent plus à regarder ailleurs si l’herbe est plus verte… Une fatalité ?

La pose de la première pierre, fin novembre, du futur parc d'activités Roguez Village a ceci de symbolique qu'elle est appelée à combler une - petite - partie du manque d'offres de foncier dédié aux zones d'activités économiques. Lesquelles représentent, selon une étude de la CCI Nice Côte d'Azur consacrée au sujet parue en 2015, moins de 1% du territoire azuréen. Soit, à ce jour, 2 614 hectares pour 218 zones à vocation commerciales, artisanales ou industrielles. Ces dernières étant certainement les plus mal loties avec une emprise limitée à 0,2% du territoire. "Les locaux d'activités restent les parents pauvres du département des Alpes-Maritimes", confirme Philippe Servetti, directeur de l'agence de développement économique Team Côte d'Azur, chiffres à l'appui. "Au premier trimestre de cette année, 14 000 m² de locaux d'activités ont été commercialisés contre 46 000 m² de bureaux". C'est dire le "gap" qu'il reste à franchir pour répondre à une demande moyenne endogène estimée, en 2015, à 155 000 m².

La réponse Roguez Village

Le programme Roguez Village, porté après appel d'offres par le promoteur Perial Développement, apporte donc une première réponse après plus de 20 années de disette en la matière sur le territoire de la Métropole Nice Côte d'Azur. Attendue fin 2019, l'opération située sur les communes de Castagniers et de Colomars, face à la zone industrielle de Carros, prévoit la construction de 12 bâtiments indépendants, divisibles et labellisés BDM (Bâtiment Durable Méditerranéen), représentant une surface totale de 15 000 m². Dédiés aux activités artisanales et semi-industrielles, ils proposeront des espaces d'activités en rez-de-chaussée et des bureaux en mezzanine, permettant ainsi d'accueillir une vingtaine d'entreprises et jusqu'à 200 salariés. "Il s'agit d'offrir aux PME et PMI azuréennes des possibilités d'extension pour soutenir un développement économique endogène", souligne Christian Tordo, conseiller métropolitain en charge de l'Emploi et du Développement économique.

Stopper l'hémorragie

Une réponse "modeste", admet l'élu, qui en préfigure toutefois d'autres. "L'offre Roguez Village est un premier pas. Le futur déménagement de Primagaz va permettre de requalifier à Carros plus de 10 hectares en zone d'activités". De même, le PLUM (Plan local d'urbanisme métropolitain) prévoit "de flécher une emprise de plusieurs hectares pour accueillir de nouveaux locaux d'activités". Et ainsi la collectivité de tenter - aussi - de stopper l'hémorragie des entreprises azuréennes qui n'hésitent désormais plus à se tourner vers l'Est Var. Un territoire devenu concurrentiel depuis le développement d'offres de zones dédiées qualitatives et forcément attractives face à la pénurie maralpine.

Conflits d'usage

Il faut dire que les Alpes-Maritimes multiplient les contraintes. Géographiques, d'abord. La faute à une topographie entravée par le relief qui pousse la population et les activités économiques à se concentrer essentiellement sur les plaines du littoral. Soit, un tiers du territoire. Cette forte pression foncière engendre des conflits d'usage, l'économie résidentielle et commerciale prenant le pas sur l'économie productive, "pourtant vecteur d'emplois mieux rémunérés, de création de valeur ajoutée", plaide Stéphane Grech, président de la commission Aménagement du Territoire et Urbanisme de la CCI NCA, laquelle milite pour "un développement équilibré du territoire, ce qui implique de respecter aussi son équilibre industriel".

C'est pourquoi la chambre consulaire azuréenne a pris la problématique à bras le corps, à travers un observatoire (Ozea), des expertises et du personnel de terrain "à la recherche de foncier disponible, mutable, petit ou grand, afin d'alerter, informer, apporter au pouvoir public des contributions complémentaires et techniques pour faire évoluer les documents d'urbanisme en faveur des industries". Car, selon l'étude de 2015, si "la création de nouveaux sites dédiés à l'accueil des activités de production n'est plus à l'ordre du jour, à de rares exceptions près", reste un parc existant, vieillissant et souvent soumis à des plans de prévention des risques (PPR) limitant son développement, qu'il convient d'étendre, de restructurer ou de réhabiliter selon les zones concernées.

Améliorer, densifier l'existant

Ainsi le PAL (Parc d'Activités Logistiques) Nice Saint Isidore, créé en 1997 par la CCI NCA sur un terrain de 24 hectares où 25 000 m² d'entrepôts et de bureaux abritent une quarantaine d'entreprises spécialisées dans le transport, la distribution ou encore le BTP. Aujourd'hui proche de la saturation, une étude d'évolution et d'optimisation du foncier a été lancée. Elle est attendue pour 2019. "L'objectif est d'étudier les possibilités d'augmentation de surface, au sol et en hauteur, notamment pour accompagner les activités liées au dernier kilomètre", précise Jean-Pierre Savarino, président de la chambre consulaire azuréenne.

A Carros, où les zones d'activités industrielles (Le Broc) et artisanales (La Grave) s'étendent sur un périmètre de près de 200 hectares, la problématique porte sur un PPRI (Inondations) et PPRT (Technologiques) très contraignants. En attendant leur évolution, liée au confortement de la digue pour le premier et au déménagement de Primagaz pour le second, "nous visons la modification du PLUM pour augmenter la surface constructible sur Le Broc", avance Marc Raiola, président du club des entreprises CAIPDV. A savoir, "augmentation de la hauteur constructible, diminution des espaces verts obligatoires et du nombre de places de parking imposé du fait de la création sur Carros du futur pôle multimodal qui favorisera les transports en commun". Sur La Grave, les marges de manœuvre sont plus larges avec quelques réserves foncières. "Il y a une volonté de la mairie et de la métropole de requalifier la zone artisanale comme une interface entre la zone industrielle et les quartiers d'habitation en y accueillant des activités type fablab ou connexes (garage, intérim...) qui pour certaines sont sur Le Broc".

A Grasse enfin, on cherche aussi à prendre de la hauteur, et notamment du côté de la zone d'activités du Bois de Grasse dont l'ensemble des bâtiments sont autorisés par le nouveau PLU à grimper d'un étage. Des friches industrielles font par ailleurs l'objet d'études de requalification. "On constate une prise de conscience des politiques sur le nécessaire rééquilibrage entre les activités commerciales et industrielles, et sur le fait que ces dernières doivent aussi bénéficier d'espaces visibles, avec des bâtiments modernes et des accès facilités", conclut Stéphane Grech. La désignation de Carros et Cap Azur (Pays de Grasse, Sophia Antipolis, Cannes) le 22 novembre dernier parmi les 124 Territoires d'Industrie qui bénéficieront d'une enveloppe de 1,3 milliard d'euros pour développer leur attractivité devrait y contribuer.

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