Immobilier de bureaux : le ni-ni d'Aix-Marseille

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(Crédits : © Kim Hong-Ji / Reuters)
Ni en hausse, ni en baisse significatives, le marché de bureaux sur la zone n'en n'est pas moins en bonne santé, analyse Nicolas Treich, le directeur transaction de BNP Paribas Real Estate. S'il manque quelques opérations importantes en m2, le dynamisme est bel et bien là. Avec Euroméditerranée toujours en locomotive.

2018, année dans la moyenne. Ainsi se résume le total des transactions sur le territoire d'Aix-Marseille. Une année pour autant pas annus horribilis mais où les 125 000 m2 placés sont un peu moins bien que les 145 000 m2 placés de l'année précédente. Les mois se suivent et ne se ressemblent pas forcément, en immobilier de bureaux comme ailleurs.

Il faut dire qu'en 2017, deux opérations majeures avaient été réalisées, dont les 24 000 m2 du conseil régional au sein d'EuroMed Center et BNP Paribas avec l'immeuble le Corail. 2018 aura donc été exempte de transactions supérieures à 10 000 m2. Mais la preuve que le marché est plutôt en bonne santé c'est que si en m2, 2018 a été moins performante, en nombre d'opérations c'est mieux qu'en 2017. Tout va bien donc.

 Offre absorbée

"Une grande partie de l'offre disponible a été absorbée", détaille Nicolas Treich qui avait prévenu de la possibilité d'un trou d'air il y a quelques mois. Prédiction qui se confirme donc. Mais, "ce n'est pas une mauvaise santé du marché". Conséquence : faute d'offres neuves disponibles, c'est le marché de seconde main qui prend le relais et qui progresse.

A Marseille, sans surprise, "le secteur dynamique demeure Euroméditerranée, qui est systématiquement en tête, devant Marseille Sud", dit Nicolas Treich. Pas de transactions d'importance non plus mais c'est bien l'OIN qui anime le marché. La cité phocéenne voit son centre ne pas trop mal se comporter également pour ce qui concerne de petites et moyennes surfaces. "Marseille Sud souffre aussi de manque de surfaces disponibles", fait remarquer Nicolas Treich et ce ne sera pas le cas avant 2021.

Toujours bon à savoir, "les utilisateurs recherchent des immeubles de nouvelle génération, parce que cela répond notamment à des gains en terme de coûts et en terme de stratégie d'entreprise". Preuve s'il en était (encore) besoin que "les aspects RSE s'appliquent aussi à l'immobilier".

A faire entendre aux investisseurs, "les immeubles en blanc trouvent preneurs". Le triptyque qui va bien c'est un loyer correct, un environnement avec des services disponibles et une accessibilité facilitée.

Recherche offre désespérément

A Aix-en-Provence, le sujet de l'immobilier de bureaux reste toujours un sujet. "Le marché est secondaire, comparé à Marseille", souligne Nicolas Treich. "Le terrain coûte cher mais Aix-en-Provence demeure néanmoins une zone très recherchée, qui est bien perçue" édulcore tout de même le directeur transaction BNP Paribas.

D'autant que sur le périmètre du Pays d'Aix, de "nombreux programmes se lancent". Ce qui laisse espérer une offre renouvelée à l'horizon 2020-2021. "Les entreprises sont toujours dans une logique de croissance, les indicateurs sont rassurants". Si Marseille est tirée par Euroméditerranée, Aix-en-Provence profite de l'impact de thecamp, "qui demeure un vrai fer de lance de la Métropole. Il faut des totems qui rayonnent au-delà du territoire". Une Métropole dont "l'image de marque s'améliore". Il faut dire que les projets de renouvellement en terme de transport en commun notamment rassurent, inconsciemment ou pas. "La confiance s'accroît", affirme Nicolas Treich. Un ni-ni de bon augure.

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