Activité de bureaux : Nice en forme, Marseille en manque

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(Crédits : © Kim Hong-Ji / Reuters)
Indicateur toujours intéressant parce qu'il permet aussi de prendre le pouls de l'activité économique, le comportement de l'immobilier de bureaux dit beaucoup du territoire qu'il concerne. Si à l'est, tout va bien, à l'ouest c'est plus tendu, comme l'expliquent Jeanne-Marie Fauvet, directrice associée Nice et Sophia-Antipolis chez BNP Paribas Real Estate Transaction France et Nicolas Treich, en charge de la direction de Marseille.

Septembre représente un peu un moment charnière dans l'année, puisque six mois d'activité se sont écoulés et que la tendance générale est belle et bien amorcée. Exercice récurrent donc mais toujours intéressant, le bilan de l'activité de bureaux contribue à donner une photographie, état des lieux des forces en présence. "L'année dernière a été une année exceptionnelle", pointe d'entrée Jeanne-Marie Fauvet, directrice associée Nice et Sophia-Antipolis chez BNP Paribas Real Estate Transaction France. Une année qui s'est si bien comportée que forcément, celle d'après peut paraître en retrait. Sauf que tout est relatif bien sûr. "Nous avons le sentiment d'être déçus, mais nous notons tout de même un ralentissement". Toujours est-il que Nice "reste dans sa moyenne annuelle", avec pour le premier semestre 11 300 m2 placés, la moyenne annuelle s'établissant à 20 500 m2. Particularité : une seule transaction s'est réalisée, supérieure à 1 000 m2, le reste des transactions concernant des petites et moyennes surfaces. En terme de stock, le volume d'affaires s'améliore avec l'arrivée d'offres nouvelles sur le marché et au total 36 000 m2 disponibles dont les 2/3 proviennent du neuf.

Les livraisons prévues de Nouvel'R par Sogeprom en 2021, de Connexio porté par BNP Paribas d'ici la fin de l'année ou encore de Neo de LinkCity en 2020 vont évidemment nourrir les offres des prochains mois.

Un peu plus loin, la technopôle de Sophia-Antipolis enregistre une chute du volume des transactions, à 80 % si l'on compare au premier semestre 2018. Aucune transaction supérieure à 1 000 m2 n'a été réalisée mais selon Jeanne-Marie Fauvet, des certaines pourraient prochainement se concrétiser. D'ailleurs la directrice associée Nice et Sophia-Antipolis chez BNP Paribas Real Estate Transaction France s'avoue confiante, assurant que "le second semestre se présente bien". En terme de stock, celui-ci a doublé. Il faut dire que Sophia-Antipolis est toujours en manque de surfaces suffisamment grandes et que restent des surfaces moins vastes. Stabilité confirmée du côté des valeurs des transactions, même si la valeur au m2 dans le neuf augmente, rapport au comportement du marché. Un marché qui voit le vieillissement de l'offre de seconde main, laquelle ne correspond plus à la volonté d'image de celle qui revendique toujours son titre de première technopôle d'Europe.

"Les utilisateurs de Sophia-Antipolis ont besoin d'offres plus modernes", résume Jeanne-Marie Fauvet. Sont donc très attendus, Ecotone le projet de où prendra place Station F de Xavier Niel, Garden Space et ses trois bâtiments ou le projet de construction/réhabilitation Centrium de près de 14 000 m2 porté par Courtin Real Estate.

Appétit grandissant

A Marseille, l'activité, au cours du premier semestre a pris une courbe ascendante, à +18 % par rapport à la même période l'an dernier. Une activité que Nicolas Treich analyse par le fait que "l'on consomme plus vite que ce que l'on produit", faisant remarquer qu'il existe "un appétit de plus en plus fort pour les immeubles de nouvelle génération. Le service public va souvent s'installer dans des espaces de grand voume, attiré par l'immobilier neuf". Une consommation effrénée qui être provoquer un creux de vague pour la période 2020-2021. La Tour Mirabeau, prévue pour s'installer en front de mer, portée par CMA CGM, est très attendue comme les autres projets programmés au sud. "En attendant, on consomme de la seconde main". Les projets d'Euroméditerranée sont déjà des sujets de négociations. "Cela montre l'attrait des entreprises pour l'immobilier récent et l'attrait tout autant pour l'EPA", note Nicolas Treich. Notamment grâce à une desserte "inégalée" et quand on sait que c'est le point noir de la Cité phocéenne, on comprend l'appétence remarquée. Même effet positif pour Les Docks, "qui bénéficie a plein de l'état du marché" et qui "a le mérite de proposer des surfaces modulables". Grâce à la L2 qui permet de désengorger Marseille et ses alentours, le périmètre de Château Gombert retrouve une attractivité délaissée, notamment parce que les offres de solutions d'implantations se font avec des loyers plus attractifs - comprendre moins élevés - qu'à Euroméditerranée. "Marseille a un très fort potentiel de développement", s'enthousiasme Nicolas Treich. A condition de revoir sa mobilité.

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